你好，我是曹搏士！

算上车位、公寓、商铺，南京在售的二手房已经有20万套了，而每周还在以5000套左右的房子在新增。

短短三年时间，买卖双方就调了个位。以前的买房难，现在变成了卖房难！

昨天， 我跟一位房东聊天。房东跟我抱怨——明明自己的房子跟历史成交价差不多，怎么就卖不掉呢？

确实，这不是一个房东的问题。最近很多房东都在抱怨自己的房子已经足够便宜了，在价格上让步很多。想当年自己的房子都在高位接盘，现在亏个几十、上百万还是卖不掉。

我看了下这位房东所在小区的价格，跟前两个月成交的同户型、同楼层房子相比，价格都差不多，甚至还便宜一丢丢，按道理是能卖掉的。

我回访了下带看这套房子的同事，他们表示房子确实不错，价格也很符合市场价，也没任何短板，但没法让客户心动。也就是这个价格客户表示还要观望，除非价格能再便宜一些才愿意下手。

为什么买房人现在不愿意以市场价买呢？

主要的原因有两点

第一：市场价是历史价

历史价的意义在于参考，当市场上行的时候，大家买房都会在历史成交价上加价，例如：5月份小区卖的房子是100万，大家预期房价往上走，那么6月份的价格可能就是102万，7月份可能就是105万……房价就是这么一点点涨上来了的

但，市场总不会上行，好比现在就是下行市场，大家买房都会在历史成交价上砍价，例如：5月份小区卖的房子是100万，大家预期房价往下走，那么6月份的价格可能就是98万，7月份可能就是95万……房价就是这么一点点降下来的

现在的房价是一个月一个价，当所有人认为这个小区的房价已经到底了，转手下个月又有一套更便宜的房子出来。

第二：低价搅局者

所有房东卖房子在挂牌之前，都会参考小区历史成交价。但他们往往会选择那些高成交价、只至少也是小区中位数为参考。

但，所有买房人在买房的时候，也会参考小区历史成交价。但他们往往会选择那些低成交价，最多也就是小区中位数为参考。

那些低成交价往往都是一些一楼、顶楼、靠高速……的房子。内行人知道一房一价，但外行人并不清楚。在买房人的手机界面就是一串价格数字，甚至在排序的时候往往都是按照最低价来排序

有些小区100多套、200套、甚至三四百套房子在售，但买房人只看前面20套房子，后面大部分房子是没法呈现在买房人眼中的。

一个想低价买，一个想高价卖，这两者天然就匹配不到一起。不降价的房东继续挂拍卖，想低价买的客户就一直观望。

你猜最后的结果是什么？

都没赢——虽然买房人以当下最便宜的价格买了，转眼发现下个月另一个人买的比自己更加便宜；卖房人以当下最便宜的价格卖了，转眼发现下个月另一个人卖的比自己更加便宜！

只要这个游戏没结束，谁都不是赢家！